新手首購看屋心法│五個步驟帶你看懂預售屋&看屋注意事項

由於在台北租屋房租的金額有點太高,開始考慮自行買可以負擔得起的房子,加上周邊幾個朋友購選擇購買預售屋,所以在2019年開始了我的看房及做功課的無限輪迴,這篇文章跟大家分享一些看屋的筆記讓新手看屋不會走太多冤枉路,沒有100分的建案只有相對適合自己的建案。

一、看屋條件設定

先列出自己可以接受的看屋條件,然後找出你可以接受的區域帶,利用591房屋交易APP篩掉一部分不適合自己的建案:

 看屋條件表
◆ 非寶佳體系建案(純粹個人觀感,不喜勿戰)
◆ 捷運或公車站附近(周邊有大眾交通運輸佳)
◆ 總價1000~1200萬之間
◆ 兩房、室內坪數至少約20坪
◆ 廁所需開窗
◆ 離國小(學區)不能太遠

如上開條件,我開始看了龜山A7泰山五股迴龍(下新莊)區域的預售屋建案,其實本來也有考慮中古屋,不過預售屋的工程款付款條件相對輕鬆,且中古屋的水也是蠻深的,最後我就選擇預售屋為主要選項(還可以客變)

二、格局圖(家配圖)

 家配圖重點提醒
◆ 室內是否有樑柱,畢竟室內有樑柱會占掉可使用的空間,可應用的部分就更少,再來也會有壓樑問題。
◆ 格局圖的比例不等於真實的比例,圖畫的再美好都只是參考示意圖。

-客廳:面寬至少3米以上較佳,否則易有壓迫感,基本上客廳一定要是採光面,如果客廳是暗房就要特別留意,能不選就不選。
-廚房:我自己蠻在意廚房部分,,要有空間擺放冰箱(80cm以上佳),並且有地方擺放電器櫃。(電鍋、微波爐、氣炸鍋….)
-廁所:衛浴開窗是加分條件,一般建商附贈的衛浴不一定會有收納的部分,建議裝修的時候針對收納做規劃。(鏡櫃、浴櫃),若有浴缸也建議浴缸與淋浴區是分開,使用上也比較不會卡卡唷。
-房間:擺放床之後是否還有走道空間,是否仍有空間放衣櫃、桌子..
要特別注意建商樣品屋的衣櫃都會用開放式讓你感覺好像很大,但實際上住進去東西很多,那種衣櫃肯定放不夠。
-動線:是否有走道虛坪無法規劃、動線是否流暢;要模擬實際住進去的狀況,以實用及坪效最大化為主。

上述些小細節你可以在網路上先看過格局圖後再決定是否繼續更了解這個建案,基本上可以省掉50%以上的時間唷。

三、關於建商/建案

 建商/建案重點提醒
◆ 上網搜尋建商的風評、成立時間、資本額、有沒有消費者糾紛,後續怎麼處理等等。
◆ 確認建築履歷的建造執照是否已經取得,可以跟網路比對建案的一些基本訊息是否有誤。(建案大小/公設比例/各樓層的使用狀況….)
營造廠我也會查詢網路風評,畢竟實際建造的是營造廠,這個部分相當重要。(基本上要有甲級)

★Tips參考連結:
建設公司基本狀況查詢經濟部商業司
查詢建商是否有案底司法院法學資料檢索系統
建商是否有消費者糾紛公平交易委員會
建照查詢營建署建築履歷 (建案都會標註建照執照編號)
查詢營造廠營造署 或Google查詢該營造廠名稱。

四、交通/都市建設方面

 交通方面重點提醒
附近有沒有捷運/大眾運輸工具
◆ 距離多遠,遠或近取決在自己感受,像我可以接受大概走1公里,步行時間約15分鐘內,建商的廣告詞參考一下就好,重點是要實際走過感受一下距離,此外,交通便利也是房子保值的重要因素唷,跟著國家重大建設走準沒錯。

國家的都市計畫基本上不太會跳票,因為需要投入大量人力規劃,基本上捷運、高速公路等重大建設都是要超過十年以上的佈署,我自己喜歡重劃區,雖然機能尚未到位,不過公園綠覆、學校、住宅區能蓋的容積、商業區、停車場、道路退縮等等都會有所規劃,比起市容比較不整齊的舊市區,住起來也比較舒服。(如果是自住就不太需要考慮增值空間囉)

★Tips參考連結:
林口特定區(機場捷運沿線站區周邊土地開發—A7 站區開發案興辦事業計畫(第一階段)(A7重劃區)
林口特定區(機場捷運沿線站區周邊土地開發—A7 站區開發案興辦事業計畫(第二階段)(A7重劃區)
變更高速鐵路桃園車站特定區細部計畫案計畫書(青埔重劃區)
變更五股都市計畫(五股洲子洋重劃區)

五、建案實際考察

經過上述確認後,我自己喜歡的建案我會到接待中心看好幾次,做足功課列好問題再前往,才不會被代銷帶著走。
第一次前往案場基本上就是看一些建築工法、公設、樣品屋的參觀、格局選擇、初步報價等等,回家再與家人朋友討論,若還是很喜歡再安排第二次前往。
第二次前往案場內的所有東西都可以視為廣告的一部分,經過代銷/建商同意就多多拍照吧,這次前往可以表達喜歡的意願並且付訂金保留該戶別,保留該戶別後就可以請代銷給你看大本工程圖(藍晒圖),付訂後會有紅單保留,並且開始審視預售屋合約,並預約下次簽立正式合約日期,請注意,這時只是保留,合約尚未簽立前都可以全數退款,建商及代銷不得沒收訂金

建案實際考察重點提醒

◆ 接待中心樣品屋的話就是大概參考而已,要注意隔間是不是玻璃隔間讓人看起來空間感較大(實際牆面厚度會更厚),房間的衣櫃是不是符合實際可使用的、工作陽台是否可以放洗衣機、冷氣室外機放置位置等等。
◆ 一個建案建照會發放,就是依據工程圖(藍晒圖)去建照,所以也很重要,建議第二次前往表達有意願時就請代銷給你翻閱,我會翻閱我喜歡那戶的部分,看是否符合家配圖,另外樑柱及各尺寸都可以看;再來公共設施部分的位置也需要特別注意,之前新聞有一些二工(二次施工)的爭議,就是要看看藍晒圖上方的標示空間,是不是標示機電空間機車停車場逃生空間等等,這些日後交屋若被檢舉,違法都需拆除,若是標示管委會空間、或公設空間,就屬合法。

★Tips參考連結:
預售屋買賣契約書範本
二次施工相關新聞

六、預售屋/成屋優劣勢分析

差異比較預售屋成屋
付款條件*彈性付款,依據工程進度付款(類似分期付款),
交屋前預繳總額等於兩成頭期款價金。
*一次須備足兩成頭期款,開始貸款。
格局*因房子還沒蓋好,
可彈性變更部分內部格局(廁所、廚房為固定)
*可優先選擇樓層及格局。
*房子已蓋好,無法變動現有格局,
需靠室內裝潢變更,花的錢會比較多。
*好格局樓層可能在預售時期已經完售。
建造時間*不確定因素高,有可能蓋好後與想像有落差。*不需等待,可直接入住。

七、結語

預售屋最大的缺點就是無法得知蓋好的外觀會是如何,會不會與想像落差很大,畢竟3D示意圖或是模型再美,都不如蓋好自己親眼所見,這部分就要自行衡量。
其實看房子當下蠻痛苦的,要做許多的評估跟比較,不過買到以後期待他蓋好或是研究其他建案跟格局也是一件有趣的事,也有可能扼腕相見恨晚,最後要記得,沒有買不到的房子,只有自己能不能接受的房子。


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